隨著亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場在2006年亦表現(xiàn)良好。東京、新加坡、香港和上海等金融中心的寫字樓租金水平創(chuàng)下歷史新高。新年伊始，亞太市場走勢如何？海外基金會繼續(xù)高調(diào)投資中國嗎？

　　為此，記者近日專程采訪了仲量聯(lián)行亞太地區(qū)研究部負(fù)責(zé)人文麗菁博士，她預(yù)計2007年的亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場仍然樂觀。文麗菁博士表示：“2006年，亞太地區(qū)各市場都實現(xiàn)了增值。這種趨勢很可能會延續(xù)到新的一年。此外，我們注意到了一些影響房地產(chǎn)市場的大趨勢，這些趨勢將對房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略產(chǎn)生重大影響�！�

　　寫字樓市場升勢擬再創(chuàng)新高

　　新企業(yè)的成立和企業(yè)擴張使得整個地區(qū)的寫字樓吸納量有所提高，寫字樓市場的租金和資本值也隨之增長。由于資本支出預(yù)期強勁，該趨勢有可能會再持續(xù)12個月。而另一方面，有限的新供給限制了大多數(shù)城市的租賃業(yè)務(wù)，尤其是東京、新加坡、香港和上海這樣的主要金融中心。在這些城市，新建成的寫字樓大多都被預(yù)租。這意味著租金在近期內(nèi)還將繼續(xù)上漲。大多數(shù)市場的租金水平都已接近1996/1997年高點，而且很多人都認(rèn)為此次行情會超過上次，創(chuàng)下歷史新高。

　　工業(yè)物業(yè)成為搶手資產(chǎn)

　　近幾年來一個顯著的趨勢就是工業(yè)物業(yè)成為搶手資產(chǎn)，亞洲作為“世界工廠”的地位推動了各個行業(yè)對制造和物流空間的需求。同時，工業(yè)物業(yè)相對較高的回報和傳統(tǒng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的稀缺也讓那些尋求更高回報、更低資本支出和合理入市契機的投資者越來越多地將注意力放到工業(yè)物業(yè)上來。

　　文麗菁博士說：“同時，租戶的要求也在發(fā)生變化。倉儲已不再是主要的推動因素，物流設(shè)施、用于研發(fā)和業(yè)務(wù)流程外包的科技園區(qū)成為這一變化的主要推動力。由于工業(yè)物業(yè)能更好的滿足亞洲地區(qū)迅速增長的外向型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這股趨勢將在未來幾年內(nèi)持續(xù)下去。”

　　跨國資本流動增長

　　投資者對高回報和多元化投資組合的追求，導(dǎo)致了地區(qū)間和地區(qū)內(nèi)的跨國資本流動的大幅增長。2006年上半年，亞太地區(qū)的資本流動達(dá)到430億美元，全年的數(shù)字則有望突破800億美元大關(guān)。其中，大約30%來自地區(qū)間和地區(qū)內(nèi)的投資流動。

　　亞太地區(qū)的房地產(chǎn)市場是近年來國際投資者最熱衷的行業(yè)，尤其是日本和中國的房地產(chǎn)市場。更高的利率會提高負(fù)債投資者的融資成本，但由于利率達(dá)到高點且投資收益依然高于融資成本，套利機會仍舊存在。

　　漢城、東京等北亞城市仍舊是當(dāng)?shù)睾屯鈬�房地產(chǎn)基金投資的熱土，由于這些基金熱衷于通過尋找高回報資產(chǎn)來實現(xiàn)其投資組合的多元化。隨著日本這一世界第二大經(jīng)濟(jì)體進(jìn)入自上世紀(jì)八十年代中期以來最長的增長期，投資者紛紛對走勢強勁的東京房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資。而主要基金所面臨的空置風(fēng)險的降低加之租金水平的回升，也使得漢城的寫字樓市場從機會市場轉(zhuǎn)向了核心市場。

　　文麗菁博士說：“隨著機構(gòu)基金的水平不斷提高，我們也發(fā)現(xiàn)近些年來跨地區(qū)的交易越來越多。國內(nèi)投資者也發(fā)現(xiàn)國際機構(gòu)投資者越來越聰明，這些投資者在亞洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的這段時間其能力也有所提高�！�

　　“投資者還會繼續(xù)跨境尋求高回報，而且已開始在其他地方尋找投資機會。日本目前已經(jīng)是這種情況了，各種基金越來越多的把眼光放到東京以外的主要地區(qū)城市，如大阪和名古屋。中國的情況也類似，投資的中心正轉(zhuǎn)向成都、大連和天津等二級城市。中國和印度這些市場強大的基礎(chǔ)和長期前景會吸引機構(gòu)投資者將其投資組合當(dāng)中更多的比重放到這些市場中去，作為其多元化戰(zhàn)略的一部分�！�

　　證券化更深更廣

　　跨境資本流動日趨活躍的原因之一就是證券化市場，特別是房地產(chǎn)投資信托市場的增長。

　　自從2001年房地產(chǎn)投資信托代碼首次出現(xiàn)在日本，亞洲房地產(chǎn)投資信托市場就呈現(xiàn)幾何增長--從2001年9月日本的僅僅兩家總價20億美元的房地產(chǎn)投資信托基金增長到2006年年底的83家房地產(chǎn)投資信托基金，總市值652億美元。其中日本和新加坡分別占據(jù)該市場份額的61.9%和22.8%。

　　包括日本、新加坡、香港、韓國和馬來西亞在內(nèi)的許多主要的亞洲金融市場都啟動了自己的房地產(chǎn)投資信托市場，而其它亞洲金融市場也紛紛加入這一行列。文麗菁博士說：“亞洲迅速增長的房地產(chǎn)投資信托市場加深并拓寬了房地產(chǎn)資本市場。”

　　居民收入增長促進(jìn)超大型項目開發(fā)

　　良好的就業(yè)前景、不斷增長的收入水平和欣欣向榮的證券市場使得亞洲地區(qū)的商鋪和住宅物業(yè)市場表現(xiàn)良好。去年圣誕節(jié)期間，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了近年來最好的銷售成績。與此相類似，全球資本市場的增長增強了投資者信心，潛在買家也開始重新考慮買樓置業(yè)。文麗菁博士說：“同時，業(yè)務(wù)擴張，尤其是銀行和金融機構(gòu)業(yè)務(wù)的擴張，也有望使住宅租賃市場的強勁增長再持續(xù)一年。”

　　此外，隨著亞洲市場的復(fù)蘇，市場上再次出現(xiàn)了超大型項目。在一些地區(qū)，規(guī)劃都進(jìn)行得相當(dāng)順利。突出的例子包括新加坡的Integrated Resorts、日本的東京中城項目、上海北外灘地區(qū)為實現(xiàn)運輸業(yè)收入而進(jìn)行的改造以及上海太平橋地區(qū)52公頃城市改造工程。

　　文麗菁博士認(rèn)為，超大型項目是一座城市乃至像新加坡這樣的一個國家重新定位的方式。他們是樂觀精神和房地產(chǎn)開發(fā)所需資本實力的代表。

　　文麗菁博士表示：“我們的中短期分析顯示，房地產(chǎn)市場將持續(xù)強勁走勢。投資者信心充足，公司繼續(xù)擴張，投資依然活躍，資金不斷從美國、歐洲和中東涌入。由于新的優(yōu)質(zhì)供給依然有限而需求依然強勁，租金水平還會上漲。但企業(yè)已經(jīng)感受到租金成本的壓力，估計這會促使公司考慮分散業(yè)務(wù)地點�！�

　　“亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場的成熟水平參差不起，這也帶來了重要的投資機會。大多數(shù)市場周期性的需求因素和相對緊張的供給對投資者來說都是頗具吸引力的。從中短期來看，來自歐洲、美國、中東和亞太地區(qū)內(nèi)部的跨國資本流動只會使競爭加劇，并導(dǎo)致未來12個月內(nèi)回報率縮水。總而言之，2007年亞太地區(qū)的房地產(chǎn)市場仍將保持強勁增長�！蔽柠愝疾┦靠偨Y(jié)道。