2011年，中國房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策的不斷深入下逐步由高速成長向常態(tài)發(fā)展回歸，行業(yè)的整體發(fā)展速度開始趨緩，房價出現(xiàn)下跌的城市不斷增多，上漲的城市漲幅也在不斷縮小。進(jìn)入2012年，中國樓市將怎樣發(fā)展呢？

    中國指數(shù)研究院2月6日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環(huán)比2011年12月下跌0.18%，其中39個城市價格環(huán)比上漲，60個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。與上月相比，本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)與上月持平，其中15個城市跌幅在1%以上，比上月增加3個。同比來看，全國100個城市住宅均價漲幅自2011年8月以來持續(xù)縮小，2012年1月同比上漲1.71%，較上月縮小1.16個百分點(diǎn)。顯然，樓市在2012年的首月繼續(xù)降溫。

    在房價回落的情況下，未來房地產(chǎn)政策走向?qū)�會是怎樣的？市場猜想紛紜�?/P>

    房貸方面，目前首套房貸利率有所松動，但未來房貸放松空間有限。2011年，樓市調(diào)控背景下，貸款難度的加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資成本進(jìn)一步加大，個人購房貸款成本上升。央行1月30日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，去年全年，房地產(chǎn)貸款增速明顯回落，同比少增7704億元。12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%，比上年末低5.9個百分點(diǎn)。2012年，在樓市繼續(xù)調(diào)整的過程中，限購限貸等調(diào)控政策將還會繼續(xù)實(shí)施，商業(yè)銀行對于開發(fā)商的貸款也更加謹(jǐn)慎，房企的融資形勢仍然較為嚴(yán)峻。而個人購房貸款方面，隨著貨幣政策的部分寬松和銀行資金狀況的改善，今年已經(jīng)有北京、上海等地多家銀行已將首套房貸利率從之前的上浮改為基準(zhǔn)利率。不過，利率回歸基準(zhǔn)有利于個人購房貸款成本降低，與調(diào)控目標(biāo)并不矛盾，更不意味調(diào)控將會放松。

    房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果低于預(yù)期，擴(kuò)征仍需時間。2011年1月28日，重慶和上海作為全國首批試點(diǎn)城市，率先開征了房產(chǎn)稅。試點(diǎn)已滿一年，從目前調(diào)研結(jié)果反映出，房產(chǎn)稅的政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，尤其是抑制了高端住房消費(fèi)和房價過快上漲的勢頭，但對當(dāng)?shù)卣�體房價的影響相對有限。房產(chǎn)稅推行的初衷是實(shí)現(xiàn)擴(kuò)寬地方政府財(cái)源、成為樓市調(diào)控的長期措施之一和調(diào)節(jié)收入分配的三大目標(biāo)，目前來看，試點(diǎn)效果與目標(biāo)尚有一定差距。從長期來看，限購限貸的政策必將會退出，房產(chǎn)稅將是下一個“接力棒”，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大是大勢所趨。2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會議也明確提出“推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。財(cái)政部部長謝旭人在年度工作會議上表示，“認(rèn)真總結(jié)改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)”、“穩(wěn)步推進(jìn)”。但就目前來看，試點(diǎn)效果打了折扣，也沒有其他城市對房產(chǎn)稅試點(diǎn)表示準(zhǔn)備行動。房產(chǎn)稅擴(kuò)征或需更多時間。

    保障房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，融資渠道不斷拓寬。按照住建部要求，2012年將大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，計(jì)劃新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量高于2011年。盡管新開工總量有所降低，但對竣工量的要求將保證今年保障房建設(shè)任務(wù)不比去年輕松，而資金壓力依然是最大的問題。不過，今年保障房建設(shè)的資金渠道正不斷拓寬。

財(cái)政部2月6日發(fā)文明確，除通過加大公共預(yù)算安排用于保障性安居工程資金規(guī)模，確保土地出讓收益和住房公積金增值收益按規(guī)定用于保障性安居工程建設(shè)外，還明確了新的資金來源渠道，將增加的地方政府債券收入、個人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入、部分國有資本收益和城市維護(hù)建設(shè)稅收入用于保障房安居工程建設(shè)，確保不留資金缺口。另外，政策將引導(dǎo)社會資金投向保障房，鼓勵企業(yè)參與保障房建設(shè)。地方紛紛探索保障房建設(shè)的資金難題解決途徑，其中一個典型類型就是通過設(shè)立平臺公司推進(jìn)保障房建設(shè)。未來一段時間，保障房建設(shè)將是增加住房供給改善市場供求局面的一個重要措施，要保證資金的持續(xù)投入，還需要形成制度化體系。

    土地出讓金預(yù)期將下降。房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸深入的一大影響是土地交易的減少，由此土地出讓金也大幅減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年12月28日，全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12391.3億元，同比減少24%。而今年，樓市調(diào)控繼續(xù)進(jìn)行，土地收入下降也將是必然，這在1月份已經(jīng)顯露出來。中國指數(shù)研究院的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，1月全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%。京、滬、廣、深四大一線城市土地出讓金同比降幅更為驚人，上海1月土地出讓金同比縮水達(dá)七成，北京則為去年同期的三分之一，廣州縮水幅度更是達(dá)九成。而出讓價格方面，地塊以底價、低價成交仍為1月土地市場主旋律，全國300個城市土地平均溢價率2%，較去年12月下降2個百分點(diǎn)，較去年同期大幅減少29個百分點(diǎn)。

   分析指出，受市場預(yù)期較為悲觀及前期庫存積壓難售等因素影響，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性不高。因而，土地出讓市場難見起色，土地出讓收益也將不容樂觀。目前，北京上海已經(jīng)調(diào)低土地出讓收入預(yù)算。

    綜合來看，2012年樓市調(diào)控已是關(guān)鍵時期，政策層面將不會放松。國務(wù)院總理溫家寶在1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上部署工作時指出，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。這是溫家寶兩年來第五次提及促進(jìn)房價合理回歸，這意味著一方面抑制投資投機(jī)性需求的調(diào)控手段不會放松，另一方面將會促進(jìn)保障房建設(shè)以增加供給。