現(xiàn)狀一

　　銷(xiāo)售面積下降近六成

　　昨天，朝陽(yáng)區(qū)發(fā)布《從供需情況看朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)》顯示，1-7月，朝陽(yáng)區(qū)商品住宅銷(xiāo)售面積145.0萬(wàn)平方米，同比下降57.4%，降幅較上月拉大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，住宅施工面積同比下降5.4%，竣工面積也同比下降21.3%。不過(guò)住宅依然占據(jù)朝陽(yáng)區(qū)商品房規(guī)模的半數(shù)以上。該報(bào)告指出，年初多項(xiàng)調(diào)控政策的發(fā)力，一方面使得投機(jī)性購(gòu)房受到了前所未有的嚴(yán)厲限制，另一方面也引發(fā)了市場(chǎng)愈發(fā)濃烈的觀望情緒，從而造成住宅銷(xiāo)量一路走低。

　　解讀

　　客觀反映全市趨勢(shì)

　　中原地產(chǎn)分析表示，朝陽(yáng)區(qū)占全市投資超三成，朝陽(yáng)區(qū)不僅是北京最大的城區(qū)，也一直是樓市最活躍的區(qū)域，成交量一直位列全市第一。此次公布的數(shù)據(jù)顯示，朝陽(yáng)區(qū)住宅銷(xiāo)售已經(jīng)明顯下調(diào)，這一變化也能夠反映出北京整體市場(chǎng)的情況。

　　現(xiàn)狀二

　　空置住宅133萬(wàn)平米

　　統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截止到7月底，全區(qū)住宅空置面積133.0萬(wàn)平方米，同比下降18.0%。其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬(wàn)平方米，同比下降18.5%，雖然存量有所消化，但仍占空置總量的39.2%。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，達(dá)54.9%�？罩帽壤�偏高仍是目前別墅、高檔公寓面臨的問(wèn)題之一。

　　解讀

　　積壓房中別墅逾半

　　對(duì)于朝陽(yáng)區(qū)的空置房中別墅占比重較多的情況，中原地產(chǎn)認(rèn)為這其中大部分為投資房。另外，在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，主要原因則是這部分房源總價(jià)過(guò)高。

　　此前，北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，空置房指的是蓋好未售的房屋，而那種已售但業(yè)主不住的“黑燈房”叫做閑置房。這兩種房屋的概念完全不同�？罩梅棵娣e統(tǒng)計(jì)可根據(jù)開(kāi)工量與出售面積對(duì)比進(jìn)行測(cè)算和統(tǒng)計(jì)。

　　現(xiàn)狀三

　　五環(huán)外小戶(hù)型最好賣(mài)

　　從銷(xiāo)售情況上看，目前住宅的成交量主要集中于五環(huán)及以外，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積51.4萬(wàn)平方米，占總面積的35.4%。這其中又以小戶(hù)型（90平方米及以下）銷(xiāo)售為主，占五環(huán)及以外全部銷(xiāo)量的44.7%。導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的主要原因是，購(gòu)房的剛性需求始終不減，但優(yōu)質(zhì)地段的寸土寸金又令大部分人望而卻步。在此種情況下，五環(huán)附近的小戶(hù)型必然以其相對(duì)合理的性?xún)r(jià)比成為最熱銷(xiāo)的房源。

　　解讀

　　普通房降價(jià)將明顯

　　中原地產(chǎn)分析，目前調(diào)控的力度很難放松。隨著政策住房施工面積的增加，大量的低收入人群的需求將被釋放，普通商品房降價(jià)求售將越來(lái)越明顯。朝陽(yáng)區(qū)的住宅供應(yīng)大部分集中在5環(huán)外郊區(qū)，可見(jiàn)樓市最可能調(diào)整的區(qū)域也屬于5環(huán)外，因?yàn)?環(huán)內(nèi)土地資源的稀缺性，從目前來(lái)看樓市調(diào)整也將先郊區(qū)再城區(qū)，而郊區(qū)調(diào)整的幅度將明顯超過(guò)城區(qū)。本報(bào)記者 翟烜